Nöbetçi Eczaneler
Yüksek kiraya “haksız kazanç” cezası için çalışma başlatılırken, 1 Eylül’den itibaren hem kiracı hem konut sahipleri arabulucuya gidebilecek.
Sabah’ın haberine nazaran; Konut sahipleri, 10 yıl dolmadan, kendisi ya da bakmak zorunda olduğu bireylerin muhtaçlıkları dışında kirasını ödeyenleri keyfi nedenlerle tahliye edemiyor. Kira tespit davalarından hâkim eski kiracının hakkını gözetirken “hakkaniyet indirimi” yapıyor.
Kiracı konut sahibinden tacize varan bir baskı, tehdit gördüğünde arabulucuya gidebileceği üzere dava da açabilir. Kira kontratının bitmesi konuttan çıkarmak için tek başına kâfi bulunmuyor. Yılı bitip mühleti uzayan mukavele kendini otomatik yeniliyor. Yalnızca kiracı değil konut sahiplerinin de yasal hakları olduğunu unutmamak gerekiyor.
Ev sahiplerinin kirasını ödemeyeni, konutta asıllı tadilat, yıkım varsa tahliye hakkı bulunuyor. Kiracı konut ya da mesken sahibi ile sorun yaşamadığı halde konutu erken boşaltırsa konut sahibinin 3 aylık kira bedelini talep etme hakkı bulunuyor. Konut sahibi konutu çabucak kiraya verirse bu tazminatı talep edemiyor.
Mülk sahibinin yasaya nazaran haklı bir nedeni yoksa kontrat müddeti dolmadan tahliye mümkün değil. Kiranın ödenmemesi durumunda noterden ödeme için ihtar gönderilerek 30 gün beklenir. Bu müddetin sonunda tahliye davası yahut icra takibi yoluyla tahliye talep edilebilir.
1 Eylül itibariyle dava açmadan tahliye talebiyle de arabulucuya gidilebilecek. Mesken sahibi bilgisi dışında yıkım, temelli tadilat, tamirat kontrata temelli bir karşıtlık varsa müddet dolmadan tahliye istenebilir. Yılı bitim müddeti uzayan mukavele kendini otomatik olarak yeniler.
Borçlar Kanunu’na nazaran mukavele uzama müddeti en fazla 10 yıl olarak kabul ediliyor. Bu mühletin sonunda mal sahibinin haklı bir münasebet sunmasına gerek olmadan kiracısını tahliye hakkı bulunuyor. Bu nedenle tahliye davası açmanız gerekmiyor. Bunun için 3 ay evvelden ihtarname göndermesi gerekiyor.
Herhangi bir sorun yaşanmadığı halde meskenden çıkması durumunda mal sahibinin 3 ay daha kira bedeli talep etme hakkı bulunuyor. Bu fiyatı talep edebilmesi için de 3 aylık müddette yeni kiracı bulmamış olması gerekiyor. Şayet meskeni çabucak kiraya verirse kiracıdan tazminat talep edilemez. Konut birinci ayın sonunda kira verilirse tazminat da bir aylık ödenir.
Kiracı mesken sahibi haklarının hudutları Borçlar Kanunu’nda belirtiliyor. Yeni yasama periyodunda bu bahiste Türk Ceza Kanunu’nda düzenleme yapılacak. Kiraları piyasa ortalamışının üzerinde artıranlara yönelik para cezasıyla birlikte bir yıldan 3 yıla kadar mahpus cezası uygulanması öngörülüyor. Kiracıya zorbalık yapan, “haksız çıkar elde eden” konut sahipleri mahkeme takdiriyle tutuklu da yargılanabilecek.
Evin diğerine satışı halinde kiracının konutu boşaltması için 6 aylık müddeti bulunuyor. Yeni mal sahibi kiracıya 1 ay içinde ihtar göndererek tahliye talep edebilir. Satın alma tarihinden itibaren altıncı ayın sonuna kadar kiracı oturmaya devam edebilir. Bu müddetin sonunda konutu boşaltmazsa arabulucuya gidilebilir.
Yetki evraklı emlak işletmeleri hizmet verdiği şahıslara yasa dışı, etik olmayan uygulamalarla baskı yapamaz. Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden, Ticaret Bakanlığı, CİMER’e de şikâyet edebilirsiniz.
Depozito bedeli 3 aylık kiradan fazla olamaz, bu meblağ da kiracı tarafından bir banka hesabına yatırılarak konut sahibinin onayı olmadan çekilemez. Ayrıyeten şerh düşülerek paranın vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması gerekiyor. Kiracının mülkü boşaltması durumunda depozito bedelini tam alması için hiçbir borcu kalmaması, konutta olağan eskime dışında bir hasar olmaması gerekiyor.
Kiracılar konutu, işyerini kontrata uygun olarak kullanmak, bina sakinlerine gerekli saygıyı göstermekle yükümlü bulunuyor. Buna ters davrananlara en az 30 gün müddet verilerek tersliğin giderilmesi aksi durumda kontratın feshedileceği konusunda yazılı ihtarname gönderilir. Kiracının davranışlarının mesken sahibi ile komşular bakımından çekilmez olması halinde yazılı bir bildirimle mukavele feshedilebilir.
Kira tespit, tahliye, uyarlama, kontrat kaynaklı problemler, taşınmaz paylaşımı, kat mülkiyetinden kaynaklı uyuşmazlıklar, aidata ait davalar zarurî arabuluculuk sürecine tabi olacak. İhtilafların tamamı evvel arabulucuya gitmek zorunda olup daha sonra dava açılabilecek. Arabuluculuk sürecini davayı açmak isteyen taraf başlatacak. Örneğin konut sahibi tahliye davası açmak istiyorsa evvel arabuluculuk sürecini başlatacak.
İster kiracı ister konut sahibi iki tarafın da birbirine baskı, tehdit, hakarete varan bir tavır sergilemesi yasal olarak kabahat teşkil ediyor. Her iki taraf da yasaya ters bir durumla karşı karşıya kalırsa elbette arabulucuya gidebileceği üzere dava da açabilecek. Konut sahibi “konut benim” diyerek her istediğini yapamayacağı üzere kiracı da parasını ödüyorum diyerek hukuka karşıt bir tavır ortaya koyamaz.
Başvuruda ve iki saate kadar olan görüşmelerde fiyat alınmayacak. Bu müddetin üzerindeki görüşmelerde taban fiyat tarifesine nazaran hesaplanacak fiyat taraflardan eşit olarak alınacak. Müracaatlar dava açılacak yetkili mahkemenin bulunduğu adliyedeki arabuluculuk ofisine ya da yetkilendirilen sulh hukuk mahkemelerine yapılacak. Görüşmelere, kiracı, konut sahibi, kat maliki, yönetici, paydaşlığın giderilmesi davasında hissedarla, taraflar dışında yasal temsilcisi avukat ya da vasi de katılabilir. Kira artışı konusunda arabulucuda uzlaşma sağlanmayıp dava açılması durumunda 5 yılı aşmayan mukaveleler kapsamında üst hudut yüzde 25’i geçemeyecek.
Mutlaka yazılı kira kontratı yapılmalı, kelamlı kontrata prestij edilmemeli. Kira kontratıyla bir arada imza atılan tarihte meskenin DASK poliçesi kesinlikle alınmalı. Taşınmaza ait elektrik, su, doğalgaz üzere tüm genel abonelik hizmetleri kiracı üzerinden yapılmalı. Kiracı asla boş tahliye taahhüdü düzenlememeli. Emlak işletmeleriyle yapılan kontratlarda “kiralamaya aracılık sözleşmesi” yapmayı ihmal etmeyin. Borçlar Kanunu 347. Hususuna nazaran kiracı, mukavelenin bitimine en az 15 gün kala noter kanalıyla yazılı bildirimde bulunarak kira kontratını feshedebilir. Şayet kiracı konuttan çıkacağına dair mesken sahibine rastgele bir bildirimde bulunmadıysa kira kontratı 1 yıl mühletle tekrarlanmış, yenilenmiş kabul edilir.
Ev sahibinin kendisi oturacaksa çıkarma hakkı bulunuyor. Karşılıklı uzlaşma kelam konusu olmazsa konut sahibinin bunun için sulh hukuk mahkemesinde “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” açması gerekiyor. 1 Eylül itibariyle ise mahkeme yerine arabulucuya mevzuyu taşıyabilir. Arabulucu gereksinimin gerçek olduğu kanaatine varırsa mesken sahibinin lehine karar verebilir. Oğlu ya da kızının oturacağını münasebet göstererek kiracıyı çıkaran konut sahibi daireyi diğerine 3 yıl boyunca kiraya veremiyor. Aksi halde kiracıya tazminat ödemek durumunda kalır.